Comprar un BIEN inmueble tiene implicaciones legales que no podemos dejar de lado y que nos conviene por nuestra propia seguridad conocer y así evitar ser víctimas de fraudes, engaños o simplemente encontrarnos frente a una situación en la que no sepamos ni de que nos están hablando. Metros Cúbicos le ofrece una guía legal con el fin de ayudarle y apoyarle a lograr que la compra de su nueva propiedad sea más sencilla.

El Código Civil es el que regula este tipo de operaciones, la compraventa. Cada Estado de la República cuenta con su Código, por lo que debe utilizar el del Estado en el que se encuentre el inmueble para saber con certeza los lineamientos que regirán su compra.

Es necesario aclarar que los elementos siguientes son actos que realiza el Notario Público y requisitos para llevar a cabo la Escritura Pública de compra, donde consta la adquisición de su inmueble, sin embargo, resulta imprescindible tener conocimiento de tales situaciones a fin de dar seguimiento a la operación y vigilar sus intereses.

• Antes de comprar

Antes de firmar algún documento es necesario que conozca la situación legal del inmueble del cual será dueño, para lo cual se necesita lo siguiente:

Mirar la situación del inmueble en el Registro Público de la Propiedad

¿Para qué realizar este trámite?

Este trámite tiene como finalidad el asegurarse que cuando adquiera un inmueble este no tendrá algún gravamen que ponga en riesgo su inversión.

Como primer punto debe entender que un gravamen es una carga sobre el inmueble, como lo es una hipoteca, lo que implica una limitación a la disponibilidad del bien, o bien una disminución en su valor, dependiendo del gravamen de que se trate, esto es que otra persona tendrá un derecho sobre el inmueble que adquiere y que es anterior a su compra.

Es obligación del vendedor darle a conocer los gravámenes o cargas que pesan sobre su posible compra, para dar la oportunidad de decidir si la adquiere o no y dejar en claro las circunstancias en las que se encontraría su derecho de propiedad, sin embargo, no es imposible encontrarse con personas que lo omitan y entonces nos enfrenten a un problema que ni siquiera contemplamos y que definitivamente pondría en riesgo nuestra nueva vivienda o comercio.

Si aún no esta totalmente seguro de comprar el inmueble o desea una información previa, puede realizar usted mismo el trámite, de lo contrario, lo realizará y se lo cobrará el Notario, lo cual le haría incurrir en más gastos y puede llevarse una sorpresa.

¿Cómo hacerlo?

El Registro Público de la Propiedad es una institución que da publicidad a los actos que la ley exige, como lo es la inscripción de los gravámenes o cargas, con la finalidad de otorgar la certeza y seguridad necesaria tanto a los titulares del inmueble como a los terceros, como puede ser precisamente el comprador.

Se puede pensar que realizar un trámite significa enfrentarse a toda una burocracia y perder su tiempo debido a la complejidad y falta de conocimiento de las normas que rigen el país, la realización de este tramite es sencilla y vale la pena esperar unos días a tener el certificado de libertad de gravámenes en nuestras manos para tener la seguridad de nuestra propiedad.

Cada estado de la República cuenta con su propio registro, por lo que es necesario apegarse a las normas de cada Estado, sin embargo son trámites muy parecidos y como ejemplo podemos mencionar que en la ciudad de México basta con presentarse en la ventanilla del segundo piso que emite los certificados de libertad de gravámenes con una copia de la escritura del inmueble y pagar la cantidad de $216.00 pesos, 10 días después puede recoger el certificado y verificar que el inmueble este libre de toda carga.

El Certificado de libertad de gravámenes es un requisito que el Notario va a pedir para realizar la Escritura

Verificar que no existan adeudos fiscales sobre el inmueble

Cada Estado de la República fijará los impuestos fiscales, sin embargo son muy parecidas las legislaciones de los Estados, en el Distrito Federal y en el Estado de México se pedirá el certificado que acredite que no existen adeudos de agua y de predial, el primero se solicita ante la Comisión del Agua y el segundo ante la Tesorería del Estado donde se localiza el inmueble. La variación que puede existir en relación con otro Estado es que por ejemplo pidan que además no existan adeudos de luz.

. La Compra

El contrato de compraventa

Un contrato es un acuerdo de voluntades, por lo que definitivamente es necesario que se cuente con uno por escrito que establezca las condiciones de la operación, sus características y definir con precisión los elementos que se consideren importantes, esto evitará que en el momento de la celebración de la Escritura Pública con el Notario se quieran cambiar las condiciones de venta. Le servirá como un medio de protección para obligar a que se cumpla lo que en principio se haya pactado. Metros Cúbicos le brinda un formato de contrato que le servirá de guía para saber cuales son los elementos que se deben contemplar y que deben quedar cubiertos en la negociación.

El contrato se le entregará al Notario y será la base para que este elabore la Escritura Pública de compra-venta, este documento no se anexará a la escritura, sino que en ella constarán los términos de la operación.

. La visita al Notario

Se debe acudir con un Notario Público del lugar donde se localice el inmueble para que este proceda a la realización de todos los trámites y preparar la Escritura Pública en la que constará la operación. Los honorarios de los Notarios y el monto de los gastos a cubrir no solo varían de acuerdo al Estado de la República donde se encuentran, varía de acuerdo a cada Notario en particular.

¿Qué hace el Notario?

El Notario se encargará de reunir todos los elementos necesarios para la celebración de la operación, que se cobrará al comprador por concepto de gastos. Ahora que sabe los requisitos para que compre su nueva propiedad, sabrá a que se refiere el Notario y que se está cobrando, por lo que a la hora de visitarlo puede empezar por llevar el Certificado de libertad de gravámenes que usted mismo tramitó, por comodidad vale la pena que lo demás deje que sea el Notario quién lo tramite.

El Notario dará fe de que se cumplan los requisitos para la operación, reuniendo todos los elementos, con el Certificado de libertad de gravámenes mandará un primer aviso al Registro Público de la propiedad para que haga la anotación de su deseo de comprar el inmueble y en caso de que se presentara alguna circunstancia inesperada su oferta de compra será preferida por encima de las demás que surgieran o que el vendedor pretenda tomar.

Además de esto se necesitará un avalúo, el cuál servirá para comparar el precio de compra que pagó el ahora vendedor y el precio en el que se lo venden a usted y así determinar el monto de los impuestos a pagar.

Una vez que se tramiten los requisitos, se elabore la Escritura Pública y se paguen los impuestos, vendedor y comprador firmarán de común acuerdo el documento y se habrá transmitido la propiedad al comprador, es decir ya es suya.

Posteriormente y para publicitar la operación el Notario enviará una copia del documento a que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad y se haga la anotación del cambio de propietario